Imóvel em leilão: oportunidade ou bomba-relógio?
Nos últimos anos, os leilões de imóveis deixaram de ser exclusividade de investidores experientes e passaram a atrair iniciantes em busca de boas oportunidades.Com descontos que podem ultrapassar 50% do valor de mercado e a facilidade dos lances online, o cenário parece promissor — mas esconde riscos que podem comprometer o bolso e a tranquilidade do comprador mal informado.
“O leilão é seguro, mas não é simples. Um erro na análise de dívidas, no edital ou no processo pode transformar um bom negócio em prejuízo”, alerta o advogado Carlos Campi, especialista em Direito Imobiliário com foco em leilões e regularização de imóveis.
Os erros que custam caro
Segundo Campi, há sete erros comuns cometidos por iniciantes nesse mercado:
• Não ter suporte jurídico
• Ignorar a leitura técnica do edital
• Desconhecer a situação do imóvel
• Não calcular corretamente os custos totais
• Confiar em dicas superficiais da internet
• Agir por impulso
• Deixar de analisar o processo judicial ou extrajudicial
Um caso concreto ilustra os riscos:
“Depois de pagar o bem, um cliente recebeu uma cobrança de R$ 70 mil em taxas condominiais. Estava tudo no edital, mas ele não consultou um advogado antes”, relata Campi.
Dívidas e ocupações: os riscos invisíveis
Dois fatores costumam surpreender quem compra imóvel em leilão:
1. Dívidas ocultas
Nem todas as pendências são extintas após a arrematação. IPTU, taxas de condomínio e até ações judiciais podem, sim, recair sobre o comprador — tudo depende do tipo de leilão e do que está previsto no edital.
2. Ocupação do imóvel
Muitos imóveis estão ocupados, e a desocupação pode ser judicial, demorada e custosa. Mas com técnica e expertise, tudo se resolve em pouco tempo.
“A desocupação pode levar meses, gerar custos e desgaste emocional. Por isso, é essencial avaliar o perfil do ocupante e contar com apoio especializado”, explica Campi.
Leilão judicial ou extrajudicial: qual é mais seguro?
A segurança jurídica da operação varia conforme o tipo de leilão:
Leilão Judicial
• Supervisionado pelo Judiciário
• Dívidas costumam ser sub-rogadas ao valor da arrematação
• A desocupação é feita no próprio processo que gerou o leilão
Leilão Extrajudicial
• Regido por contrato de alienação fiduciária
• Algumas dívidas podem continuar atreladas ao imóvel
• A desocupação pode exigir ação judicial autônoma
“O edital não esconde nada, mas é técnico. O problema é que muitos não sabem interpretá-lo”, reforça o advogado.
Como investir com segurança
Para quem deseja entrar nesse mercado com tranquilidade, o caminho começa por três passos fundamentais:
1. Informação de qualidade: estude o básico sobre leilões, tipos e legislações.
2. Leitura técnica de editais: mesmo sem intenção de compra, vale treinar o olhar sobre os documentos.
3. Assessoria jurídica especializada: essencial para evitar armadilhas e prejuízos futuros.
O suporte jurídico deve acompanhar todo o processo:
• Antes do lance: análise de riscos e documentos
• Durante: orientação sobre valores e estratégias
• Depois: desocupação legal e regularização da posse e da matrícula
“Com o preparo certo, qualquer pessoa — mesmo sem experiência — pode fazer bons negócios em leilão”, conclui Campi.
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